建物状況調査のあっせん「無」には理由が必要になった？

2024年４月１日より媒介契約書が改訂

　「宅地建物取引業法施行規則の一部を改正する省令」及び「標準媒介契約約款の一部を改正する件」が2024年１月 24 日に公布され、建物状況調査に関する内容が2024年４月１日から施行されたことを知っていますか？
　また、「宅地建物取引業法の解釈・運用の考え方」についても整備が行われ、建物状況調査の見直し関係についても同じく2024年４月１日から施行されています

2024年４月１日に施行される改正内容まとめ

・宅地建物取引業法施行規則関係の改正内容―建物状況調査の見直し関係の改正

重要事項説明の対象となる建物状況調査の結果は調査実施後１年を経過していないものとしていました。
　しかし、既存住宅状況調査方法基準において、共同住宅の住戸内・住戸外における調査を異なる調査者がそれぞれ実施することが可能とされたことを踏まえ、共同住宅（鉄筋コンクリート造または鉄骨鉄筋コンクリート造の共同住宅等に限られます。）に係る重要事項説明の対象となる建物状況調査の結果について、中古住宅売買向けかし保険への加入に必要な現場検査の基準と同様に、調査の実施から２年を経過していないものに延長しています。

・標準媒介契約約款関係の改正

建物状況調査の見直しを踏まえ、標準媒介契約約款における建物状況調査の記載について、建物状況調査を実施する者のあっせんを「無」とする場合における理由の記載欄を設けるとともに、トラブル回避の観点から、建物状況調査の限界（瑕疵の有無を判定するものではないこと等）について明記することになりました。

・宅地建物取引業法の解釈・運用の考え方関係の改正

建物状況調査の見直し関係の改正に伴い、媒介契約の目的物件が既存の住宅である場合において、あっせん「無」とするときの理由の記入例について記載することになりました。
　また、建物の維持保全等の状況に関する書類について、現行求められている保存状況の説明のほか、必要に応じ、その概要等についても消費者に情報提供することが考えられる旨を明確化しています。
　さらに、建物状況調査の活用と併せて、売主等から告知書の提出を求めることにより、買主等への情報提供の充実を図ることの重要性を明確化しました。
　告知書の記載事項としては、①土地関係：境界確定の状況、土壌汚染調査等の状況、土壌汚染等の存否又は可能性の有無、過去の所有者と利用状況、周辺の土地の過去及び現在の利用状況　②建物関係：新築時の設計図書等、増改築及び修繕の履歴、石綿の使用の有無の調査の存否、耐震診断の有無、住宅性能評価等の状況、建物の傾き、腐食等の存否又は可能性の有無、過去の所有者と利用状況　③その他：消費生活用製品安全法（昭和48年法律第31号）第２条第４項に規定する特定保守製品の有無、従前の所有者から引き継いだ資料、新築・増改築等に関わった建設業者、不動産取得時に関わった不動産流通業者等　などが考えられるとしています。

仲介現場における現状は？

2022年度に実施された国土交通省による宅建業者向けアンケートによれば、「媒介契約時に一律に建物状況調査を実施する者のあっせんを『無』と示している」のは７割以上にのぼるとのこと。
　 そして、「一律にあっせん『無』と示している理由」として、３割以上が「あっせんに係る業務の手間が負担になるため」をあげています。

他方、既に宅建業者の中には、建物状況調査ではわからない瑕疵の発覚に備えて、中古住宅売買向けかし保険も取り入れて自社の強みとしてアピールする動きも広がっています。かし保険への加入は物件の購入を検討している人が抱える品質がわらかないことから生じる不安や心配を和らげるだけではなく、売主はもちろんのこと、その取引に携わる宅建業者にとってもリスクヘッジになります。
　今回の改定によって、あっせん「無」とする場合には理由が求められます。それが「手間が負担だから」では到底、理解を得ることは難しいでしょう。
　少なくとも建物状況調査をあっせんできる十分な体制は整えておく必要がありそうです。